一、先把结论喊出来：房产规划不是“容积率+业态”，而是“把城市未来折现成现金流”
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过去三年，行业里最常听到的三句话是——“去化慢”“利润薄”“限制多”。但当我们把镜头拉近，会发现同一片旧城区、同一条轨道交通走廊、同一档容积率，有的项目一纸规划就能让基金抢筹，有的却连拆迁户都谈不拢。差别只有一个：有没有在可研阶段就把“人口—产业—交通—资金—退出”写成剧本，并让资产升值按照剧本走。中研普华刚刚封闭的(以下简称《报告》)给出判断：房产规划正在从“指标分配”切换到“资产制造”，2025年之后，谁还在用“拿地→修规→报建→销售”这种产销思维做可研，谁就会被财政、银行、REITs同时“下架”。未来的可研核心只有一句话——“让城市未来提前折现”。
二、五大“新变量”同时出现，旧的可研模板直接报废
变量1：政策“存量更新”——增量指标靠“城市更新”抢
“十四五”末，一线及强二线城镇开发边界全面锁死，新增建设用地指标同比下降，唯有“城市更新”可拿增量指标。旧的可研把“拆建比”当成本项，新逻辑下它是“利润放大器”。《报告》把“更新系数”拆成三条曲线：拆建比、容积率奖励、土地款递延，并给出“早拆—晚拆”IRR弹性区间，让业主一眼看清：晚一年启动，等于少赚一年指标溢价 。
变量2：人口“流动颗粒化”——七普数据已不够，要用“手机信令”
传统规划用“街道常住人口”做测算，颗粒度粗糙;现在用手机信令、职住平衡、15分钟生活圈，能把“人流热力”细化到小时级。中研普华把“小时热力”写进需求预测：同一板块，早高峰与晚高峰的购房意愿能差出一大截，可研阶段就能把“人口时钟”折现成“销售流速”。
变量3：产业“招商前置化”——政府要的是“产值”不是“地王”
各地“产业招商”与“土地出让”全面挂钩，没有产业IP就拍不到好地。旧的可研把“产业”当配套，新逻辑下它是“拿地门票”。把“产业故事”做成可研模块：当产业定位与省级“链长制”清单匹配，就能享受“土地款分期+容积率奖励+装修补贴”，政府先给钱，企业再拿地 。
变量4：交通“TOD精细化”——地铁口500米≠地铁口50米
轨交三期规划密集批复，TOD从“有地铁”进化到“地铁口微区位”。同一站点，50米内可做“立体地库+空中连廊”，500米外只能做“普通底商”。中研普华把“微区位”写进溢价模型：每近10米，住宅溢价就能抬升明显，可研阶段就能把“地铁微距”折现成“楼面价差”。
变量5：资金“退出通道产品化”——Pre-REITs、城市更新基金、绿债同时抢资产
公募REITs、私募Pre-REITs、城市更新基金、绿色债、保险债计划，五大资金池同时抢“可退出资产”。旧的可研把“销售”当唯一退出，新逻辑下“退出”可以前置到施工图阶段。《报告》把“退出对折表”做成标配：股权、债权、公募、私募、绿债五项IRR按颜色排列，让资金方10分钟内就能拍板投决 。
三、把最新热点揉进可研，才能“一评审就通过”
热点1：国务院“城市更新”行动方案落地，增量指标靠“更新系数”
2025年《城市更新行动方案》明确：更新项目可享受“拆建比奖励+土地款分期”，但须与“产业导入+减碳目标”挂钩 。中研普华把“更新系数”与“产业定位”打包成可研模块，提前锁定“指标溢价”，而不是等拆迁完成再去跑政策。
热点2：公募REITs扩容至“持有型商业”，Pre-REITs可提前三年锁定资产
2024年首批消费基础设施REITs上市，估值倍数远高于传统开发贷，Pre-REITs基金更在施工图阶段就锁定资产。把“出租率、WALE、NOI增长率”三项做成REITs合规包，可研阶段就能判断：能否在竣工当年就申报REITs，而不是等三年运营期 。
热点3：省级“链长制”招商与土地出让全面挂钩
上海、广东、江苏先后把“产业导入”纳入土地出让前置条件，没有产业故事就拍不到好地。中研普华把“链长制匹配度”写进可研，提前把“产业税收—土地款分期—装修补贴”算成现金流，让政府评审一眼看懂：产业与税收对得上，土地款就能分期。
四、结语：房产规划项目不是“画图”，而是“把城市未来折现成现金流”
2025-2030年，房产规划将从“指标分配”全面转向“资产制造”。只有在前端可研阶段把“更新系数、人口热力、链长制、地铁微区位、退出对折”全部算清，才能把“规划图”做成“现金流”。
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